【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2022年10月〜12月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 421万円/坪(127万円/㎡)です。土地相場は１年前(2021年)に比べて -36.2％( -238.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 19 件(１年前(2021年)に比べて -38.7％( -12件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 34.2 坪 (昨年 45.1 坪から -24.2 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。恵比寿駅、渋谷駅、大塚駅、駒込駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは恵比寿駅で昨年に比べ +80.2 ％、坪単価は 846 万円/坪となった。
上位 2 駅(恵比寿駅、駒込駅)は +60.9 ％(坪単価 +245.9 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(池袋駅、品川駅)は -67.0 ％(坪単価 -586.6 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに増加(全取引物件に占める割合が 2021年 25.8 ％ → 2022年 26.3 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった渋谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,392万円/坪(421万円/㎡)です。土地相場は１年前(2021年)に比べて +36.6％( +372.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2021年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった田端駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 190万円/坪(57.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2021年)に比べて -17.3％( -39.7万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 5 件(１年前(2021年)に比べて +150.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
| JR山手線 | 現状(2022) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | 300万/坪 (96.8坪) | 758万/坪 (145坪) | 537万/坪 (24.2坪) |
| 大崎駅 | 261万/坪 (27.2坪) | 409万/坪 (49.9坪) | 369万/坪 (51.4坪) |
| 五反田駅 | - | - | 404万/坪 (81.7坪) |
| 目黒駅 | - | 347万/坪 (38.9坪) | 338万/坪 (38.6坪) |
| 恵比寿駅 | 846万/坪 (26.7坪) | 470万/坪 (41.8坪) | 424万/坪 (47.6坪) |
| 渋谷駅 | 1,392万/坪 (28.7坪) | 1,019万/坪 (37.8坪) | 1,653万/坪 (66.6坪) |
| 原宿駅 | - | 2,855万/坪 (45.4坪) | - |
| 代々木駅 | - | - | 408万/坪 (98.3坪) |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 新大久保駅 | - | - | 740万/坪 (75.6坪) |
| 高田馬場駅 | - | 424万/坪 (18.2坪) | - |
| 目白駅 | 460万/坪 (34.8坪) | - | 423万/坪 (52.6坪) |
| 池袋駅 | 258万/坪 (16.6坪) | 974万/坪 (45.9坪) | 234万/坪 (72.6坪) |
| 大塚駅 | 254万/坪 (19.7坪) | 210万/坪 (29.2坪) | 280万/坪 (19.7坪) |
| 巣鴨駅 | 240万/坪 (52.9坪) | 277万/坪 (25.2坪) | 254万/坪 (23.9坪) |
| 駒込駅 | 392万/坪 (37.1坪) | 276万/坪 (72.6坪) | 252万/坪 (24.5坪) |
| 田端駅 | 190万/坪 (24.8坪) | 230万/坪 (44.6坪) | - |
| 西日暮里駅 | - | 632万/坪 (103坪) | 197万/坪 (14.1坪) |
| 日暮里駅 | 318万/坪 (40.8坪) | - | 333万/坪 (26.2坪) |
| 鶯谷駅 | - | - | 234万/坪 (16.6坪) |
| 上野駅 | - | - | 463万/坪 (21.2坪) |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | - | - | - |
| 神田駅 | - | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | - | - |
| 浜松町駅 | - | 850万/坪 (10.6坪) | - |
| 田町駅 | - | - | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
恵比寿駅 846.4 万/坪(昨年同期比 +80.2 ％)
恵比寿駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 846万円/坪(256万円/㎡)です。土地相場は１年前(2021年)に比べて +80.2％( +376.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 26.7 坪 (昨年 41.8 坪から -36.1 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2021年 11.7 分 → 2022年 8.7 分、-25.7 ％と大きく減少)
駒込駅 391.6 万/坪(昨年同期比 +41.7 ％)
駒込駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 392万円/坪(118万円/㎡)です。土地相場は１年前(2021年)に比べて +41.7％( +115.2万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 37.1 坪 (昨年 72.6 坪から -49.0 ％減)。
池袋駅 258.5 万/坪(昨年同期比 -73.5 ％)
池袋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 258万円/坪(78.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2021年)に比べて -73.5％( -715.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2021年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 16.6 坪 (昨年 45.9 坪から -63.7 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2021年 6.0 分 → 2022年 11.0 分、+83.3 ％と大きく増加)
品川駅 299.6 万/坪(昨年同期比 -60.5 ％)
品川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 300万円/坪(90.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2021年)に比べて -60.5％( -458.0万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 96.8 坪 (昨年 145.2 坪から -33.3 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2021年 9.0 分 → 2022年 11.0 分、+22.2 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示