【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2021年10月〜12月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 659万円/坪(199万円/㎡)です。土地相場は１年前(2020年)に比べて +79.4％( +291.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 31 件(１年前(2020年)に比べて -16.2％( -6件/坪)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 45.1 坪 (昨年 38.3 坪から +17.8 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 8 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。ほとんどの駅において下落した。品川駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは池袋駅で昨年に比べ +315.8 ％、坪単価は 974 万円/坪となった。
上位 2 駅(池袋駅、西日暮里駅)は +268.1 ％(坪単価 +587.1 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(渋谷駅、大塚駅)は -31.7 ％(坪単価 -351.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2020年 10.8 ％ → 2021年 25.8 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった渋谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,019万円/坪(308万円/㎡)です。土地相場は１年前(2020年)に比べて -38.3％( -633.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2020年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった大塚駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 210万円/坪(63.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2020年)に比べて -25.0％( -69.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2020年)に比べて +50.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
| JR山手線 | 現状(2021) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | 758万/坪 (145坪) | 537万/坪 (24.2坪) | - |
| 大崎駅 | 409万/坪 (49.9坪) | 369万/坪 (51.4坪) | 158万/坪 (27.2坪) |
| 五反田駅 | - | 404万/坪 (81.7坪) | - |
| 目黒駅 | 347万/坪 (38.9坪) | 338万/坪 (38.6坪) | 286万/坪 (56.0坪) |
| 恵比寿駅 | 470万/坪 (41.8坪) | 424万/坪 (47.6坪) | 427万/坪 (19.7坪) |
| 渋谷駅 | 1,019万/坪 (37.8坪) | 1,653万/坪 (66.6坪) | 992万/坪 (75.6坪) |
| 原宿駅 | 2,855万/坪 (45.4坪) | - | - |
| 代々木駅 | - | 408万/坪 (98.3坪) | - |
| 新宿駅 | - | - | 307万/坪 (42.4坪) |
| 新大久保駅 | - | 740万/坪 (75.6坪) | - |
| 高田馬場駅 | 424万/坪 (18.2坪) | - | - |
| 目白駅 | - | 423万/坪 (52.6坪) | 237万/坪 (32.5坪) |
| 池袋駅 | 974万/坪 (45.9坪) | 234万/坪 (72.6坪) | - |
| 大塚駅 | 210万/坪 (29.2坪) | 280万/坪 (19.7坪) | 242万/坪 (59.0坪) |
| 巣鴨駅 | 277万/坪 (25.2坪) | 254万/坪 (23.9坪) | 307万/坪 (18.2坪) |
| 駒込駅 | 276万/坪 (72.6坪) | 252万/坪 (24.5坪) | 264万/坪 (22.7坪) |
| 田端駅 | 230万/坪 (44.6坪) | - | 254万/坪 (16.6坪) |
| 西日暮里駅 | 632万/坪 (103坪) | 197万/坪 (14.1坪) | 347万/坪 (18.2坪) |
| 日暮里駅 | - | 333万/坪 (26.2坪) | 289万/坪 (121坪) |
| 鶯谷駅 | - | 234万/坪 (16.6坪) | 289万/坪 (12.1坪) |
| 上野駅 | - | 463万/坪 (21.2坪) | 2,554万/坪 (133坪) |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | - | - | - |
| 神田駅 | - | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | - | 4,408万/坪 (31.8坪) |
| 浜松町駅 | 850万/坪 (10.6坪) | - | - |
| 田町駅 | - | - | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
池袋駅 973.7 万/坪(昨年同期比 +315.8 ％)
池袋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 974万円/坪(295万円/㎡)です。土地相場は１年前(2020年)に比べて +315.8％( +739.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2020年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 45.9 坪 (昨年 72.6 坪から -36.8 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2020年 11.0 分 → 2021年 6.0 分、-45.5 ％と大きく減少)
西日暮里駅 632.0 万/坪(昨年同期比 +220.4 ％)
西日暮里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 632万円/坪(191万円/㎡)です。土地相場は１年前(2020年)に比べて +220.4％( +434.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2020年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 102.9 坪 (昨年 14.1 坪から +628.6 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2020年 9.7 分 → 2021年 7.0 分、-27.6 ％と大きく減少)
渋谷駅 1019.3 万/坪(昨年同期比 -38.3 ％)
渋谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,019万円/坪(308万円/㎡)です。土地相場は１年前(2020年)に比べて -38.3％( -633.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2020年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 37.8 坪 (昨年 66.6 坪から -43.2 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2020年 6.0 分 → 2021年 8.7 分、+44.4 ％と大きく増加)
大塚駅 209.8 万/坪(昨年同期比 -25.0 ％)
大塚駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 210万円/坪(63.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2020年)に比べて -25.0％( -69.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2020年)に比べて +50.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 29.2 坪 (昨年 19.7 坪から +48.7 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2020年 9.5 分 → 2021年 14.7 分、+54.4 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示