【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古マンション相場の概況
2025年4月〜6月期のJR山手線 (品川駅～高輪ゲートウェイ駅)における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は158万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +12.8％( +18.0万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 665 件(１年前(2024年)に比べて -8.7％( -63件/㎡)と弱含みに推移しています。)。
平均築年数は 24.5年(昨年 22.1年から +10.7 ％増)。平均専有面積は 54.0 ㎡ (昨年 51.5 ㎡から +4.9 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加、築 40 年以内の比較的古い物件数が増加。
値上がりした駅数は 20 駅に対して、値下がりした駅数は 9 駅。全体的に上昇基調。恵比寿駅、渋谷駅、新宿駅、新大久保駅、上野駅、浜松町駅、高輪ゲートウェイ駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは浜松町駅で昨年に比べ +77.1 ％、単価は 319 万円/㎡となった。
上位 2 駅(浜松町駅、高輪ゲートウェイ駅)は +71.6 ％(単価 +97.3 万円/㎡)の上昇。一方、下位 2 駅(新橋駅、鶯谷駅)は -26.1 ％(単価 -53.8 万円/㎡)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 5.5 ％ → 2025年 7.3 ％)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2024年 5.7 ％ → 2025年 6.2 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が増加(2024年 22.1 年 → 2025年 24.5 年、+10.7 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 19.7 ％ → 2025年 25.6 ％)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2024年 25.9 ％ → 2025年 30.1 ％)
駅ごとの中古マンション相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浜松町駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は319万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +77.1％( +138.9万円/㎡)と大幅に上昇しています。売買数は 23 件(１年前(2024年)に比べて -17.9％( -5件/㎡)と不調に推移しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった御徒町駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は82.8万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -12.1％( -11.4万円/㎡)と不調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/㎡)と大幅に減少しています。)。
| JR山手線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | 178万/㎡ (21.0年/75.4㎡) | 159万/㎡ (21.2年/71.5㎡) | 143万/㎡ (18.7年/73.8㎡) |
| 大崎駅 | 185万/㎡ (19.6年/64.7㎡) | 166万/㎡ (17.8年/59.1㎡) | 134万/㎡ (19.5年/61.6㎡) |
| 五反田駅 | 143万/㎡ (25.8年/41.0㎡) | 153万/㎡ (21.2年/52.8㎡) | 122万/㎡ (22.8年/42.7㎡) |
| 目黒駅 | 175万/㎡ (29.8年/58.9㎡) | 155万/㎡ (23.1年/57.2㎡) | 137万/㎡ (20.0年/53.3㎡) |
| 恵比寿駅 | 215万/㎡ (27.3年/61.9㎡) | 165万/㎡ (27.4年/52.6㎡) | 164万/㎡ (22.4年/53.8㎡) |
| 渋谷駅 | 238万/㎡ (22.2年/60.9㎡) | 196万/㎡ (22.0年/48.9㎡) | 144万/㎡ (27.7年/48.6㎡) |
| 原宿駅 | 128万/㎡ (24.3年/60.0㎡) | 125万/㎡ (32.9年/53.3㎡) | 145万/㎡ (27.1年/70.8㎡) |
| 代々木駅 | 129万/㎡ (32.3年/41.4㎡) | 136万/㎡ (29.3年/46.0㎡) | 119万/㎡ (28.5年/42.5㎡) |
| 新宿駅 | 152万/㎡ (38.3年/35.0㎡) | 118万/㎡ (32.7年/33.9㎡) | 111万/㎡ (30.4年/36.7㎡) |
| 新大久保駅 | 99.6万/㎡ (30.3年/61.7㎡) | 80.2万/㎡ (40.3年/37.5㎡) | 106万/㎡ (24.5年/48.2㎡) |
| 高田馬場駅 | 114万/㎡ (31.2年/51.7㎡) | 110万/㎡ (25.2年/43.0㎡) | 108万/㎡ (23.4年/38.3㎡) |
| 目白駅 | 143万/㎡ (22.6年/55.9㎡) | 135万/㎡ (22.8年/69.0㎡) | 116万/㎡ (24.3年/54.4㎡) |
| 池袋駅 | 117万/㎡ (26.7年/40.4㎡) | 117万/㎡ (23.8年/39.3㎡) | 108万/㎡ (24.8年/37.8㎡) |
| 大塚駅 | 110万/㎡ (21.0年/43.0㎡) | 114万/㎡ (21.9年/45.8㎡) | 99.9万/㎡ (20.6年/32.0㎡) |
| 巣鴨駅 | 94.3万/㎡ (34.7年/46.8㎡) | 107万/㎡ (28.1年/44.2㎡) | 111万/㎡ (21.6年/46.8㎡) |
| 駒込駅 | 102万/㎡ (33.8年/50.9㎡) | 108万/㎡ (22.1年/46.8㎡) | 99.3万/㎡ (22.3年/46.1㎡) |
| 田端駅 | 93.8万/㎡ (25.4年/45.4㎡) | 88.5万/㎡ (23.2年/43.8㎡) | 97.6万/㎡ (16.6年/54.0㎡) |
| 西日暮里駅 | 101万/㎡ (23.0年/47.0㎡) | 113万/㎡ (14.0年/53.2㎡) | 83.6万/㎡ (15.3年/53.0㎡) |
| 日暮里駅 | 113万/㎡ (18.7年/54.2㎡) | 107万/㎡ (17.7年/57.0㎡) | 111万/㎡ (9.4年/56.4㎡) |
| 鶯谷駅 | 86.7万/㎡ (24.6年/48.5㎡) | 103万/㎡ (16.1年/44.5㎡) | 96.9万/㎡ (18.5年/42.1㎡) |
| 上野駅 | 151万/㎡ (18.9年/55.8㎡) | 111万/㎡ (18.5年/48.5㎡) | 107万/㎡ (18.8年/49.2㎡) |
| 御徒町駅 | 82.8万/㎡ (41.9年/41.7㎡) | 94.2万/㎡ (32.8年/40.0㎡) | - |
| 秋葉原駅 | 161万/㎡ (20.0年/46.9㎡) | 146万/㎡ (20.3年/52.9㎡) | 126万/㎡ (13.6年/46.2㎡) |
| 神田駅 | 138万/㎡ (17.5年/33.2㎡) | 129万/㎡ (26.5年/34.4㎡) | 132万/㎡ (17.7年/31.4㎡) |
| 東京駅 | 161万/㎡ (27.8年/45.0㎡) | 149万/㎡ (20.3年/55.0㎡) | - |
| 有楽町駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | 158万/㎡ (21.7年/33.5㎡) | 250万/㎡ (17.1年/46.0㎡) | 189万/㎡ (27.6年/32.5㎡) |
| 浜松町駅 | 319万/㎡ (6.7年/49.3㎡) | 180万/㎡ (12.3年/37.0㎡) | 398万/㎡ (20.1年/52.8㎡) |
| 田町駅 | 189万/㎡ (21.3年/63.0㎡) | 163万/㎡ (19.1年/61.5㎡) | 139万/㎡ (17.2年/60.8㎡) |
| 高輪ゲートウェイ駅 | 140万/㎡ (24.3年/100㎡) | 84.3万/㎡ (54.3年/35.0㎡) | 85.0万/㎡ (51.3年/40.0㎡) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古マンションの実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同専有面積。
価格変動が大きかった駅について
浜松町駅 319.1 万/㎡(昨年同期比 +77.1 ％)
浜松町駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は319万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +77.1％( +138.9万円/㎡)と大幅に上昇しています。売買数は 23 件(１年前(2024年)に比べて -17.9％( -5件/㎡)と不調に推移しています。)。
平均築年数は 6.7年(昨年 12.3年から -45.6 ％減)。平均専有面積は 49.3 ㎡ (昨年 37.0 ㎡から +33.5 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 12.3 年 → 2025年 6.7 年、-45.6 ％と大きく減少)
- 駅からの平均距離が減少(2024年 6.3 分 → 2025年 5.5 分、-12.7 ％と減少)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 3.6 ％ → 2025年 21.7 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 21.4 ％ → 2025年 30.4 ％)
価格下落要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 3.6 ％ → 2025年 8.7 ％)
高輪ゲートウェイ駅 140.0 万/㎡(昨年同期比 +66.1 ％)
高輪ゲートウェイ駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は140万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +66.1％( +55.7万円/㎡)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 24.3年(昨年 54.3年から -55.3 ％減)。平均専有面積は 100.0 ㎡ (昨年 35.0 ㎡から +185.7 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 54.3 年 → 2025年 24.3 年、-55.3 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 7.0 分 → 2025年 8.0 分、+14.3 ％と増加)
新橋駅 157.9 万/㎡(昨年同期比 -36.7 ％)
新橋駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は158万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -36.7％( -91.7万円/㎡)と大幅に下落しています。売買数は 10 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +5件/㎡)と大幅に増加しています。)。
平均築年数は 21.7年(昨年 17.1年から +27.0 ％増)。平均専有面積は 33.5 ㎡ (昨年 46.0 ㎡から -27.2 ％減)。
価格上昇要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 20.0 ％ → 2025年 10.0 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 17.1 年 → 2025年 21.7 年、+27.0 ％と大きく増加)
- 駅からの平均距離が増加(2024年 5.6 分 → 2025年 6.2 分、+10.7 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 20.0 ％ → 2025年 30.0 ％)
鶯谷駅 86.7 万/㎡(昨年同期比 -15.5 ％)
鶯谷駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は86.7万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -15.5％( -15.9万円/㎡)と不調に推移しています。売買数は 17 件(１年前(2024年)に比べて +70.0％( +7件/㎡)と大幅に増加しています。)。
平均築年数は 24.6年(昨年 16.1年から +52.9 ％増)。平均専有面積は 48.5 ㎡ (昨年 44.5 ㎡から +9.1 ％増)。
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 16.1 年 → 2025年 24.6 年、+52.9 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 20.0 ％ → 2025年 29.4 ％)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 10.0 ％ → 2025年 17.6 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示