【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古マンション相場の概況
2025年1月〜3月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は64.6万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +2.8％( +1.8万円/㎡)と僅かに上昇しています。売買数は 423 件(１年前(2024年)に比べて -10.6％( -50件/㎡)と不調に推移しています。)。
平均築年数は 23.5年(昨年 23.6年から -0.7 ％減)。平均専有面積は 62.2 ㎡ (昨年 62.9 ㎡から -1.2 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく増加、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。西川口駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは西川口駅で昨年に比べ +28.4 ％、単価は 60.5 万円/㎡となった。
上位 2 駅(西川口駅、大宮駅)は +22.8 ％(単価 +11.9 万円/㎡)の上昇。一方、下位 2 駅(南浦和駅、蕨駅)は -10.8 ％(単価 -6.5 万円/㎡)の下落。
価格上昇要因
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 1.7 ％ → 2025年 6.4 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 19.7 ％ → 2025年 24.2 ％)
価格下落要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2024年 35.3 ％ → 2025年 36.4 ％)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 2.7 ％ → 2025年 2.3 ％)
駅ごとの中古マンション相場について
鉄道路線中、最高値の駅となったさいたま新都心駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は81.5万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +5.6％( +4.3万円/㎡)と堅調に推移しています。売買数は 24 件(１年前(2024年)に比べて +140.0％( +14件/㎡)と大幅に増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった蕨駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は50.2万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -6.9％( -3.7万円/㎡)と弱含みに推移しています。売買数は 34 件(１年前(2024年)に比べて -10.5％( -4件/㎡)と不調に推移しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 70.7万/㎡ (21.5年/66.5㎡) | 60.3万/㎡ (25.3年/68.8㎡) | 57.5万/㎡ (24.7年/64.3㎡) |
| さいたま新都心駅 | 81.5万/㎡ (14.1年/66.7㎡) | 77.2万/㎡ (14.1年/70.5㎡) | 72.9万/㎡ (14.5年/70.5㎡) |
| 与野駅 | 61.9万/㎡ (19.0年/65.5㎡) | 58.1万/㎡ (22.7年/68.1㎡) | 63.2万/㎡ (18.2年/61.5㎡) |
| 北浦和駅 | 57.9万/㎡ (25.3年/67.1㎡) | 61.2万/㎡ (22.7年/64.7㎡) | 57.9万/㎡ (22.0年/63.1㎡) |
| 浦和駅 | 79.3万/㎡ (20.8年/66.7㎡) | 80.6万/㎡ (16.9年/65.2㎡) | 79.0万/㎡ (15.8年/67.4㎡) |
| 南浦和駅 | 54.4万/㎡ (25.1年/70.6㎡) | 63.7万/㎡ (18.9年/70.7㎡) | 45.4万/㎡ (28.4年/61.3㎡) |
| 蕨駅 | 50.2万/㎡ (27.1年/56.9㎡) | 53.9万/㎡ (25.8年/53.2㎡) | 48.9万/㎡ (25.9年/60.0㎡) |
| 西川口駅 | 60.5万/㎡ (25.2年/47.8㎡) | 47.1万/㎡ (31.1年/49.5㎡) | 53.5万/㎡ (26.6年/48.3㎡) |
| 川口駅 | 63.7万/㎡ (25.9年/63.0㎡) | 62.9万/㎡ (25.7年/64.4㎡) | 60.0万/㎡ (26.2年/61.6㎡) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古マンションの実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同専有面積。
価格変動が大きかった駅について
西川口駅 60.5 万/㎡(昨年同期比 +28.4 ％)
西川口駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は60.5万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +28.4％( +13.4万円/㎡)と大幅に上昇しています。売買数は 72 件(１年前(2024年)に比べて +9.1％( +6件/㎡)と堅調に推移しています。)。
平均築年数は 25.2年(昨年 31.1年から -19.0 ％減)。平均専有面積は 47.8 ㎡ (昨年 49.5 ㎡から -3.4 ％減)。
価格上昇要因
- 平均築年数が減少(2024年 31.1 年 → 2025年 25.2 年、-19.0 ％と減少)
- 駅からの平均距離が減少(2024年 11.0 分 → 2025年 9.2 分、-16.6 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 18.8 ％ → 2025年 33.3 ％)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 43.1 ％ → 2025年 36.1 ％)
価格下落要因
- 築 6 年未満の築浅物件数が小幅減少(全取引物件に占める割合が 2024年 1.5 ％ → 2025年 1.4 ％)
大宮駅 70.7 万/㎡(昨年同期比 +17.2 ％)
大宮駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は70.7万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +17.2％( +10.4万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 62 件(１年前(2024年)に比べて -3.1％( -2件/㎡)と小幅に減少しています。)。
平均築年数は 21.5年(昨年 25.3年から -15.0 ％減)。平均専有面積は 66.5 ㎡ (昨年 68.8 ㎡から -3.3 ％減)。
価格上昇要因
- 平均築年数が減少(2024年 25.3 年 → 2025年 21.5 年、-15.0 ％と減少)
- 駅からの平均距離が減少(2024年 12.8 分 → 2025年 10.6 分、-17.1 ％と減少)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 3.2 ％ → 2025年 16.1 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 7.5 ％ → 2025年 15.2 ％)
価格下落要因
- 築 40 年を超える高経年物件数が僅かに増加(全取引物件に占める割合が 2024年 20.6 ％ → 2025年 21.0 ％)
南浦和駅 54.4 万/㎡(昨年同期比 -14.6 ％)
南浦和駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は54.4万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -14.6％( -9.3万円/㎡)と不調に推移しています。売買数は 27 件(１年前(2024年)に比べて -28.9％( -11件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 25.1年(昨年 18.9年から +32.3 ％増)。平均専有面積は 70.6 ㎡ (昨年 70.7 ㎡から -0.1 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 10.5 ％ → 2025年 23.1 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 18.9 年 → 2025年 25.1 年、+32.3 ％と大きく増加)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 31.6 ％ → 2025年 51.9 ％)
蕨駅 50.2 万/㎡(昨年同期比 -6.9 ％)
蕨駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は50.2万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -6.9％( -3.7万円/㎡)と弱含みに推移しています。売買数は 34 件(１年前(2024年)に比べて -10.5％( -4件/㎡)と不調に推移しています。)。
平均築年数は 27.1年(昨年 25.8年から +5.0 ％増)。平均専有面積は 56.9 ㎡ (昨年 53.2 ㎡から +7.1 ％増)。
価格下落要因
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 23.7 ％ → 2025年 29.4 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 33.3 ％ → 2025年 26.7 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示