【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古マンション相場の概況
2026年1月〜3月期のJR山手線 (品川駅～高輪ゲートウェイ駅)における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は170万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて +5.7％( +9.2万円/㎡)と堅調に推移しています。売買数は 616 件(１年前(2025年)に比べて -80.8％( -2599件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 25.0年(昨年 24.4年から +2.6 ％増)。平均専有面積は 55.2 ㎡ (昨年 51.5 ㎡から +7.1 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、専有面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が増加、築 40 年以内の比較的古い物件数が増加。
値上がりした駅数は 22 駅に対して、値下がりした駅数は 7 駅。全体的に上昇基調。高田馬場駅、上野駅、神田駅、東京駅、新橋駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは新橋駅で昨年に比べ +44.3 ％、単価は 269 万円/㎡となった。
上位 2 駅(新橋駅、東京駅)は +41.6 ％(単価 +76.2 万円/㎡)の上昇。一方、下位 2 駅(原宿駅、高輪ゲートウェイ駅)は -51.9 ％(単価 -226.3 万円/㎡)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2025年 26.8 ％ → 2026年 29.0 ％)
- 築 6 年未満の築浅物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2025年 5.1 ％ → 2026年 5.9 ％)
価格下落要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2025年 31.0 ％ → 2026年 35.7 ％)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2025年 4.8 ％ → 2026年 2.6 ％)
駅ごとの中古マンション相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浜松町駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は348万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて +13.9％( +42.4万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 17 件(１年前(2025年)に比べて -81.9％( -77件/㎡)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった田端駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は98.3万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて -5.5％( -5.7万円/㎡)と弱含みに推移しています。売買数は 11 件(１年前(2025年)に比べて -86.1％( -68件/㎡)と大幅に減少しています。)。
| JR山手線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | 198万/㎡ (20.8年/71.0㎡) | 180万/㎡ (21.7年/72.6㎡) | 164万/㎡ (20.3年/71.2㎡) |
| 大崎駅 | 225万/㎡ (18.8年/67.2㎡) | 190万/㎡ (21.4年/64.2㎡) | 164万/㎡ (19.6年/59.8㎡) |
| 五反田駅 | 145万/㎡ (29.8年/46.4㎡) | 158万/㎡ (24.2年/45.7㎡) | 140万/㎡ (23.6年/47.1㎡) |
| 目黒駅 | 179万/㎡ (28.4年/61.0㎡) | 173万/㎡ (27.7年/56.5㎡) | 157万/㎡ (22.8年/55.9㎡) |
| 恵比寿駅 | 219万/㎡ (25.8年/57.0㎡) | 208万/㎡ (27.4年/57.5㎡) | 178万/㎡ (27.2年/54.8㎡) |
| 渋谷駅 | 253万/㎡ (27.2年/64.8㎡) | 214万/㎡ (24.9年/55.4㎡) | 194万/㎡ (24.7年/49.2㎡) |
| 原宿駅 | 211万/㎡ (26.0年/73.8㎡) | 593万/㎡ (24.0年/78.8㎡) | 164万/㎡ (30.7年/65.5㎡) |
| 代々木駅 | 144万/㎡ (35.9年/42.7㎡) | 142万/㎡ (32.8年/43.2㎡) | 139万/㎡ (29.6年/45.3㎡) |
| 新宿駅 | 161万/㎡ (28.0年/47.3㎡) | 140万/㎡ (35.8年/34.7㎡) | 122万/㎡ (32.5年/33.1㎡) |
| 新大久保駅 | 104万/㎡ (37.8年/52.0㎡) | 105万/㎡ (31.9年/46.9㎡) | 100万/㎡ (29.8年/46.4㎡) |
| 高田馬場駅 | 153万/㎡ (22.5年/50.7㎡) | 119万/㎡ (29.4年/44.6㎡) | 112万/㎡ (26.0年/46.5㎡) |
| 目白駅 | 164万/㎡ (29.3年/62.8㎡) | 147万/㎡ (23.7年/58.5㎡) | 139万/㎡ (21.2年/64.5㎡) |
| 池袋駅 | 131万/㎡ (28.1年/45.5㎡) | 128万/㎡ (26.1年/40.4㎡) | 117万/㎡ (25.1年/41.6㎡) |
| 大塚駅 | 121万/㎡ (27.0年/46.9㎡) | 117万/㎡ (22.6年/41.1㎡) | 114万/㎡ (22.0年/42.1㎡) |
| 巣鴨駅 | 120万/㎡ (25.9年/48.3㎡) | 108万/㎡ (28.3年/45.9㎡) | 108万/㎡ (25.5年/47.3㎡) |
| 駒込駅 | 132万/㎡ (22.9年/49.2㎡) | 120万/㎡ (25.4年/46.5㎡) | 108万/㎡ (23.8年/44.8㎡) |
| 田端駅 | 98.3万/㎡ (25.5年/55.0㎡) | 104万/㎡ (20.5年/47.0㎡) | 91.2万/㎡ (22.3年/46.8㎡) |
| 西日暮里駅 | 107万/㎡ (23.3年/55.0㎡) | 101万/㎡ (21.9年/47.9㎡) | 96.9万/㎡ (18.7年/50.9㎡) |
| 日暮里駅 | 123万/㎡ (23.8年/54.6㎡) | 117万/㎡ (19.7年/56.9㎡) | 106万/㎡ (18.7年/56.8㎡) |
| 鶯谷駅 | 109万/㎡ (22.2年/59.1㎡) | 95.4万/㎡ (24.2年/45.4㎡) | 100万/㎡ (17.9年/43.3㎡) |
| 上野駅 | 166万/㎡ (17.5年/59.4㎡) | 138万/㎡ (20.5年/48.7㎡) | 114万/㎡ (19.2年/47.3㎡) |
| 御徒町駅 | 102万/㎡ (27.8年/34.0㎡) | 107万/㎡ (36.8年/35.8㎡) | 98.6万/㎡ (35.6年/36.7㎡) |
| 秋葉原駅 | 172万/㎡ (15.6年/46.0㎡) | 159万/㎡ (19.8年/46.0㎡) | 146万/㎡ (17.6年/49.3㎡) |
| 神田駅 | 205万/㎡ (10.3年/36.7㎡) | 155万/㎡ (19.7年/34.3㎡) | 133万/㎡ (22.2年/35.8㎡) |
| 東京駅 | 249万/㎡ (23.5年/45.0㎡) | 179万/㎡ (21.7年/48.0㎡) | 172万/㎡ (20.4年/42.5㎡) |
| 有楽町駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | 269万/㎡ (25.2年/47.0㎡) | 186万/㎡ (22.6年/36.5㎡) | 206万/㎡ (16.4年/51.1㎡) |
| 浜松町駅 | 348万/㎡ (7.1年/54.4㎡) | 305万/㎡ (10.5年/50.3㎡) | 200万/㎡ (11.3年/44.0㎡) |
| 田町駅 | 174万/㎡ (27.5年/55.6㎡) | 181万/㎡ (23.1年/58.8㎡) | 160万/㎡ (20.5年/58.2㎡) |
| 高輪ゲートウェイ駅 | 109万/㎡ (41.0年/80.0㎡) | 179万/㎡ (24.5年/62.5㎡) | 95.9万/㎡ (44.6年/42.5㎡) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古マンションの実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同専有面積。
価格変動が大きかった駅について
新橋駅 268.6 万/㎡(昨年同期比 +44.3 ％)
新橋駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は269万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて +44.3％( +82.4万円/㎡)と大幅に上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2025年)に比べて -83.9％( -26件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 25.2年(昨年 22.6年から +11.7 ％増)。平均専有面積は 47.0 ㎡ (昨年 36.5 ㎡から +28.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 5.8 分 → 2026年 4.4 分、-24.2 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 6.5 ％ → 2026年 40.0 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が増加(2025年 22.6 年 → 2026年 25.2 年、+11.7 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 29.0 ％ → 2026年 40.0 ％)
東京駅 249.1 万/㎡(昨年同期比 +39.0 ％)
東京駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は249万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて +39.0％( +69.9万円/㎡)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -60.0％( -3件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 23.5年(昨年 21.7年から +8.3 ％増)。平均専有面積は 45.0 ㎡ (昨年 48.0 ㎡から -6.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 11.6 分 → 2026年 5.0 分、-56.9 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 40.0 ％ → 2026年 100.0 ％)
原宿駅 210.6 万/㎡(昨年同期比 -64.5 ％)
原宿駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は211万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて -64.5％( -382.3万円/㎡)と大幅に下落しています。売買数は 4 件(１年前(2025年)に比べて -84.6％( -22件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 26.0年(昨年 24.0年から +8.2 ％増)。平均専有面積は 73.8 ㎡ (昨年 78.8 ㎡から -6.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 19.2 ％ → 2026年 25.0 ％)
価格下落要因
- 築 40 年を超える高経年物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2025年 24.0 ％ → 2026年 25.0 ％)
高輪ゲートウェイ駅 108.8 万/㎡(昨年同期比 -39.2 ％)
高輪ゲートウェイ駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は109万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて -39.2％( -70.2万円/㎡)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -75.0％( -3件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 41.0年(昨年 24.5年から +67.7 ％増)。平均専有面積は 80.0 ㎡ (昨年 62.5 ㎡から +28.0 ％増)。
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2025年 24.5 年 → 2026年 41.0 年、+67.7 ％と大きく増加)
- 駅からの平均距離が増加(2025年 7.0 分 → 2026年 8.0 分、+14.3 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 25.0 ％ → 2026年 100.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示