【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年7月〜9月期のJR湖西線 (近江塩津駅～大津京駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 11.8万円/坪(3.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -42.6％( -8.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 33 件(１年前(2024年)に比べて -34.0％( -17件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 111.9 坪 (昨年 109.2 坪から +2.5 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 7 駅。ほとんどの駅において下落した。唐崎駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは新旭駅で昨年に比べ +161.1 ％、坪単価は 21.5 万円/坪となった。
上位 2 駅(新旭駅、唐崎駅)は +95.4 ％(坪単価 +9.4 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(和邇駅、近江今津駅)は -85.0 ％(坪単価 -26.6 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 2.0 ％ → 2025年 3.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 15.8 分 → 2025年 23.0 分、+45.6 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 12.0 ％ → 2025年 9.1 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった大津京駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 38.6万円/坪(11.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -30.5％( -17.0万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -80.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった和邇駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.1万円/坪(0.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -96.2％( -26.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
| JR湖西線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 近江塩津駅 | - | - | 6.9万/坪 (10.6坪) |
| 永原駅 | - | - | - |
| マキノ駅 | - | 12.4万/坪 (185坪) | 7.1万/坪 (109坪) |
| 近江中庄駅 | 7.7万/坪 (41.2坪) | - | - |
| 近江今津駅 | 9.4万/坪 (182坪) | 36.0万/坪 (72.6坪) | 4.0万/坪 (46.9坪) |
| 新旭駅 | 21.5万/坪 (47.3坪) | 8.2万/坪 (155坪) | 9.6万/坪 (104坪) |
| 安曇川駅 | 5.2万/坪 (119坪) | 7.6万/坪 (109坪) | 7.5万/坪 (200坪) |
| 近江高島駅 | - | 3.8万/坪 (160坪) | 2.9万/坪 (45.4坪) |
| 北小松駅 | - | - | - |
| 近江舞子駅 | 2.9万/坪 (96.8坪) | - | 6.5万/坪 (225坪) |
| 比良駅 | - | 5.7万/坪 (212坪) | - |
| 志賀駅 | - | - | - |
| 蓬莱駅 | 4.0万/坪 (99.8坪) | - | 4.2万/坪 (54.5坪) |
| 和邇駅 | 1.1万/坪 (46.9坪) | 27.7万/坪 (46.9坪) | 3.8万/坪 (110坪) |
| 小野駅 | 12.0万/坪 (87.7坪) | 19.1万/坪 (63.1坪) | 23.9万/坪 (63.5坪) |
| 堅田駅 | 12.6万/坪 (83.7坪) | 42.9万/坪 (58.6坪) | 30.5万/坪 (106坪) |
| おごと温泉駅 | 27.2万/坪 (514坪) | - | - |
| 比叡山坂本駅 | 10.2万/坪 (59.0坪) | 26.2万/坪 (56.7坪) | 25.7万/坪 (87.3坪) |
| 唐崎駅 | 24.2万/坪 (13.6坪) | 18.7万/坪 (105坪) | 35.0万/坪 (66.4坪) |
| 大津京駅 | 38.6万/坪 (36.3坪) | 55.5万/坪 (61.1坪) | 46.4万/坪 (39.8坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
新旭駅 21.5 万/坪(昨年同期比 +161.1 ％)
新旭駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 21.5万円/坪(6.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +161.1％( +13.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -20.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 47.3 坪 (昨年 155.5 坪から -69.6 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 18.8 分 → 2025年 30.0 分、+59.6 ％と大きく増加)
唐崎駅 24.2 万/坪(昨年同期比 +29.7 ％)
唐崎駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 24.2万円/坪(7.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +29.7％( +5.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -80.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 13.6 坪 (昨年 105.0 坪から -87.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 12.0 分 → 2025年 19.0 分、+58.3 ％と大きく増加)
和邇駅 1.1 万/坪(昨年同期比 -96.2 ％)
和邇駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.1万円/坪(0.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -96.2％( -26.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 46.9 坪 (昨年 46.9 坪から +0.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 11.0 分 → 2025年 20.0 分、+81.8 ％と大きく増加)
近江今津駅 9.4 万/坪(昨年同期比 -73.8 ％)
近江今津駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 9.4万円/坪(2.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -73.8％( -26.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 8 件(１年前(2024年)に比べて +300.0％( +6件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 181.7 坪 (昨年 72.6 坪から +150.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 17.0 分 → 2025年 11.6 分、-31.6 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示