【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR上越線 (土樽駅～宮内駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 6.1万円/坪(1.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +7.9％( +0.4万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 14 件(１年前(2024年)に比べて -84.9％( -79件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 95.4 坪 (昨年 123.5 坪から -22.8 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 10 分圏内の標準的な物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。小出駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは小出駅で昨年に比べ +72.1 ％、坪単価は 8.3 万円/坪となった。
上位 2 駅(小出駅、六日町駅)は +39.5 ％(坪単価 +1.9 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(越後湯沢駅、五日町駅)は -84.5 ％(坪単価 -2.6 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 26.9 分 → 2025年 20.5 分、-23.7 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 2.2 ％ → 2025年 7.1 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 11.3万円/坪(3.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -6.2％( -0.7万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -12件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.3万円/坪(0.10万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -83.8％( -1.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -85.7％( -6件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR上越線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 土樽駅 | - | - | - |
| 越後中里駅 | - | 1.1万/坪 (333坪) | - |
| 岩原スキー場前駅 | - | 3.3万/坪 (122坪) | 1.9万/坪 (91.5坪) |
| 越後湯沢駅 | 0.6万/坪 (43.9坪) | 4.0万/坪 (110坪) | 5.8万/坪 (79.3坪) |
| 石打駅 | - | 3.0万/坪 (139坪) | 2.1万/坪 (70.6坪) |
| 大沢駅 | - | 1.1万/坪 (545坪) | 1.6万/坪 (78.7坪) |
| 上越国際スキー場前駅 | - | - | - |
| 塩沢駅 | 4.8万/坪 (78.7坪) | 7.8万/坪 (148坪) | 9.0万/坪 (56.0坪) |
| 六日町駅 | 4.7万/坪 (31.8坪) | 4.4万/坪 (191坪) | 6.5万/坪 (91.9坪) |
| 五日町駅 | 0.3万/坪 (60.5坪) | 2.0万/坪 (192坪) | 1.3万/坪 (149坪) |
| 浦佐駅 | 4.3万/坪 (393坪) | 4.3万/坪 (128坪) | 4.9万/坪 (125坪) |
| 八色駅 | - | 2.0万/坪 (81.7坪) | 2.0万/坪 (65.0坪) |
| 小出駅 | 8.3万/坪 (78.7坪) | 4.8万/坪 (92.7坪) | 3.8万/坪 (138坪) |
| 越後堀之内駅 | - | 3.7万/坪 (33.3坪) | 3.7万/坪 (181坪) |
| 北堀之内駅 | - | - | - |
| 越後川口駅 | - | 0.03万/坪 (72.6坪) | 0.03万/坪 (154坪) |
| 小千谷駅 | 2.5万/坪 (63.5坪) | 6.0万/坪 (103坪) | 6.0万/坪 (109坪) |
| 越後滝谷駅 | - | 3.2万/坪 (157坪) | - |
| 宮内駅 | 11.3万/坪 (82.8坪) | 12.1万/坪 (82.1坪) | 14.0万/坪 (74.3坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
小出駅 8.3 万/坪(昨年同期比 +72.1 ％)
小出駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.3万円/坪(2.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +72.1％( +3.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -90.9％( -10件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 78.7 坪 (昨年 92.7 坪から -15.1 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 36.7 分 → 2025年 30.0 分、-18.3 ％と減少)
六日町駅 4.7 万/坪(昨年同期比 +6.9 ％)
六日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.7万円/坪(1.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +6.9％( +0.3万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -71.4％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 31.8 坪 (昨年 190.6 坪から -83.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 20.1 分 → 2025年 9.0 分、-55.3 ％と大きく減少)
越後湯沢駅 0.6 万/坪(昨年同期比 -85.2 ％)
越後湯沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.6万円/坪(0.18万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -85.2％( -3.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -83.3％( -10件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 43.9 坪 (昨年 109.9 坪から -60.1 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 56.2 分 → 2025年 46.0 分、-18.2 ％と減少)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 8.3 ％ → 2025年 50.0 ％)
五日町駅 0.3 万/坪(昨年同期比 -83.8 ％)
五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.3万円/坪(0.10万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -83.8％( -1.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -85.7％( -6件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 60.5 坪 (昨年 191.8 坪から -68.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 36.9 分 → 2025年 30.0 分、-18.6 ％と減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示