【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 499万円/坪(151万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -29.1％( -204.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 12 件(１年前(2024年)に比べて -89.7％( -105件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 30.9 坪 (昨年 42.8 坪から -27.8 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅。ほとんどの駅において下落した。日暮里駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは日暮里駅で昨年に比べ +67.4 ％、坪単価は 924 万円/坪となった。
上位 2 駅(日暮里駅、巣鴨駅)は +41.4 ％(坪単価 +213.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(池袋駅、目黒駅)は -43.5 ％(坪単価 -335.3 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 20.5 ％ → 2025年 25.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浜松町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,455万円/坪(440万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +14.4％( +183.1万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった大塚駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 311万円/坪(94.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -15.8％( -58.1万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR山手線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | - | 2,848万/坪 (57.9坪) | - |
| 大崎駅 | 331万/坪 (30.3坪) | 399万/坪 (23.4坪) | 407万/坪 (39.3坪) |
| 五反田駅 | - | 526万/坪 (81.7坪) | 811万/坪 (103坪) |
| 目黒駅 | 332万/坪 (24.7坪) | 485万/坪 (28.7坪) | 1,013万/坪 (62.3坪) |
| 恵比寿駅 | - | 640万/坪 (45.4坪) | 754万/坪 (30.6坪) |
| 渋谷駅 | - | 1,024万/坪 (55.6坪) | 1,788万/坪 (83.9坪) |
| 原宿駅 | - | - | 1,933万/坪 (95.3坪) |
| 代々木駅 | - | - | 622万/坪 (34.3坪) |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 新大久保駅 | - | 621万/坪 (148坪) | 292万/坪 (21.9坪) |
| 高田馬場駅 | - | 483万/坪 (70.9坪) | 571万/坪 (30.9坪) |
| 目白駅 | - | 366万/坪 (46.3坪) | 480万/坪 (30.3坪) |
| 池袋駅 | 415万/坪 (18.2坪) | 933万/坪 (48.9坪) | 484万/坪 (36.7坪) |
| 大塚駅 | 311万/坪 (34.8坪) | 369万/坪 (28.0坪) | 353万/坪 (48.8坪) |
| 巣鴨駅 | 413万/坪 (24.2坪) | 358万/坪 (27.2坪) | 348万/坪 (34.8坪) |
| 駒込駅 | - | 446万/坪 (44.3坪) | 437万/坪 (22.7坪) |
| 田端駅 | - | 351万/坪 (34.8坪) | 278万/坪 (28.1坪) |
| 西日暮里駅 | - | 303万/坪 (34.8坪) | 353万/坪 (40.5坪) |
| 日暮里駅 | 924万/坪 (103坪) | 552万/坪 (23.7坪) | 506万/坪 (80.9坪) |
| 鶯谷駅 | - | 347万/坪 (32.8坪) | 480万/坪 (49.7坪) |
| 上野駅 | - | 283万/坪 (10.6坪) | 640万/坪 (48.4坪) |
| 御徒町駅 | - | 595万/坪 (30.3坪) | 4,057万/坪 (66.6坪) |
| 秋葉原駅 | - | 852万/坪 (31.0坪) | 90.7万/坪 (10.6坪) |
| 神田駅 | - | - | 3,005万/坪 (33.3坪) |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,809万/坪 (18.7坪) |
| 浜松町駅 | 1,455万/坪 (15.1坪) | 1,271万/坪 (19.7坪) | 1,057万/坪 (11.3坪) |
| 田町駅 | - | 924万/坪 (59.7坪) | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
日暮里駅 923.7 万/坪(昨年同期比 +67.4 ％)
日暮里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 924万円/坪(279万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +67.4％( +372.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 102.9 坪 (昨年 23.7 坪から +334.0 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 66.7 ％ → 2025年 100.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.7 分 → 2025年 5.0 分、+36.4 ％と大きく増加)
巣鴨駅 413.2 万/坪(昨年同期比 +15.3 ％)
巣鴨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 413万円/坪(125万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +15.3％( +54.9万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -88.9％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 24.2 坪 (昨年 27.2 坪から -11.1 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 17.0 分 → 2025年 11.0 分、-35.3 ％と大きく減少)
池袋駅 415.3 万/坪(昨年同期比 -55.5 ％)
池袋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 415万円/坪(126万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -55.5％( -517.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 18.2 坪 (昨年 48.9 坪から -62.9 ％減)。
目黒駅 331.9 万/坪(昨年同期比 -31.5 ％)
目黒駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 332万円/坪(100万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -31.5％( -152.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 24.7 坪 (昨年 28.7 坪から -14.0 ％減)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示