【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜9月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 676万円/坪(205万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -1.9％( -13.3万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 51 件(１年前(2024年)に比べて -58.9％( -73件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 43.7 坪 (昨年 43.9 坪から -0.4 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 12 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。大崎駅、目黒駅、渋谷駅、高田馬場駅、大塚駅、巣鴨駅、日暮里駅、秋葉原駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは上野駅で昨年に比べ +294.9 ％、坪単価は 1,119 万円/坪となった。
上位 2 駅(上野駅、渋谷駅)は +190.6 ％(坪単価 +859.6 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(新橋駅、池袋駅)は -68.2 ％(坪単価 -4329.0 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 8.3 分 → 2025年 7.3 分、-11.9 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 20.2 ％ → 2025年 35.3 ％)
価格下落要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 4.8 ％ → 2025年 3.9 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった新橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2,479万円/坪(750万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.6％( -8099.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった西日暮里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 302万円/坪(91.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -43.9％( -236.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +33.3％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
| JR山手線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | - | 2,848万/坪 (57.9坪) | - |
| 大崎駅 | 388万/坪 (23.4坪) | 317万/坪 (57.9坪) | 407万/坪 (39.3坪) |
| 五反田駅 | - | 526万/坪 (81.7坪) | 811万/坪 (103坪) |
| 目黒駅 | 601万/坪 (35.9坪) | 485万/坪 (28.7坪) | 1,013万/坪 (62.3坪) |
| 恵比寿駅 | 675万/坪 (33.3坪) | 640万/坪 (45.4坪) | 754万/坪 (30.6坪) |
| 渋谷駅 | 1,907万/坪 (39.3坪) | 1,024万/坪 (55.6坪) | 1,788万/坪 (83.9坪) |
| 原宿駅 | 2,338万/坪 (124坪) | - | 1,933万/坪 (95.3坪) |
| 代々木駅 | - | - | 622万/坪 (34.3坪) |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 新大久保駅 | - | 491万/坪 (99.1坪) | 292万/坪 (21.9坪) |
| 高田馬場駅 | 704万/坪 (71.6坪) | 483万/坪 (70.9坪) | 571万/坪 (30.9坪) |
| 目白駅 | 348万/坪 (28.7坪) | 366万/坪 (46.3坪) | 480万/坪 (30.3坪) |
| 池袋駅 | 374万/坪 (26.6坪) | 933万/坪 (48.9坪) | 484万/坪 (36.7坪) |
| 大塚駅 | 485万/坪 (62.4坪) | 401万/坪 (30.7坪) | 353万/坪 (48.8坪) |
| 巣鴨駅 | 498万/坪 (57.2坪) | 358万/坪 (27.2坪) | 348万/坪 (34.8坪) |
| 駒込駅 | 498万/坪 (37.8坪) | 446万/坪 (42.9坪) | 437万/坪 (22.7坪) |
| 田端駅 | 332万/坪 (43.5坪) | 351万/坪 (34.8坪) | 278万/坪 (28.1坪) |
| 西日暮里駅 | 302万/坪 (48.4坪) | 539万/坪 (59.5坪) | 353万/坪 (40.5坪) |
| 日暮里駅 | 720万/坪 (75.6坪) | 504万/坪 (26.1坪) | 506万/坪 (80.9坪) |
| 鶯谷駅 | - | 347万/坪 (32.8坪) | 480万/坪 (49.7坪) |
| 上野駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | 283万/坪 (10.6坪) | 640万/坪 (48.4坪) |
| 御徒町駅 | - | 595万/坪 (30.3坪) | 4,057万/坪 (66.6坪) |
| 秋葉原駅 | 1,209万/坪 (31.8坪) | 852万/坪 (31.0坪) | 90.7万/坪 (10.6坪) |
| 神田駅 | 1,259万/坪 (21.2坪) | - | 3,005万/坪 (33.3坪) |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | 2,479万/坪 (12.1坪) | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,809万/坪 (18.7坪) |
| 浜松町駅 | 1,455万/坪 (15.1坪) | 1,271万/坪 (19.7坪) | 1,057万/坪 (11.3坪) |
| 田町駅 | - | 924万/坪 (59.7坪) | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
上野駅 1118.9 万/坪(昨年同期比 +294.9 ％)
上野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,119万円/坪(338万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +294.9％( +835.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 19.7 坪 (昨年 10.6 坪から +85.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 5.0 分 → 2025年 4.0 分、-20.0 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
渋谷駅 1907.2 万/坪(昨年同期比 +86.3 ％)
渋谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,907万円/坪(577万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +86.3％( +883.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 39.3 坪 (昨年 55.6 坪から -29.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.6 分 → 2025年 6.0 分、-30.4 ％と大きく減少)
新橋駅 2479.3 万/坪(昨年同期比 -76.6 ％)
新橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2,479万円/坪(750万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.6％( -8099.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 12.1 坪 (昨年 30.3 坪から -60.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.0 分 → 2025年 4.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
池袋駅 374.4 万/坪(昨年同期比 -59.9 ％)
池袋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 374万円/坪(113万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -59.9％( -558.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて -16.7％( -1件/坪)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 26.6 坪 (昨年 48.9 坪から -45.6 ％減)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示