【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年7月〜9月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 997万円/坪(302万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +55.5％( +355.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて -78.8％( -26件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 44.7 坪 (昨年 42.3 坪から +5.8 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅。ほとんどの駅において下落した。田端駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは田端駅で昨年に比べ +27.5 ％、坪単価は 514 万円/坪となった。
上位 1 駅(田端駅)は +27.5 ％(坪単価 +111.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(駒込駅)は -8.5 ％(坪単価 -36.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.2 分 → 2025年 5.7 分、-30.7 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 12.1 ％ → 2025年 57.1 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった恵比寿駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 744万円/坪(225万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +0.6％( +4.4万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった駒込駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 397万円/坪(120万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -8.5％( -36.8万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR山手線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | - | - | - |
| 大崎駅 | - | 483万/坪 (15.1坪) | 407万/坪 (39.3坪) |
| 五反田駅 | - | 526万/坪 (81.7坪) | - |
| 目黒駅 | - | 447万/坪 (30.8坪) | 529万/坪 (30.3坪) |
| 恵比寿駅 | 744万/坪 (48.4坪) | 739万/坪 (88.2坪) | 948万/坪 (31.8坪) |
| 渋谷駅 | - | 1,084万/坪 (23.7坪) | - |
| 原宿駅 | 2,338万/坪 (124坪) | - | 1,933万/坪 (95.3坪) |
| 代々木駅 | - | - | - |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 新大久保駅 | - | 361万/坪 (49.9坪) | 292万/坪 (18.2坪) |
| 高田馬場駅 | - | - | 389万/坪 (25.7坪) |
| 目白駅 | - | 399万/坪 (31.0坪) | - |
| 池袋駅 | - | 4,007万/坪 (49.9坪) | 716万/坪 (42.4坪) |
| 大塚駅 | - | 577万/坪 (37.8坪) | 417万/坪 (15.1坪) |
| 巣鴨駅 | - | 428万/坪 (29.2坪) | - |
| 駒込駅 | 397万/坪 (24.2坪) | 434万/坪 (46.9坪) | 341万/坪 (25.7坪) |
| 田端駅 | 514万/坪 (27.2坪) | 403万/坪 (34.8坪) | 222万/坪 (28.0坪) |
| 西日暮里駅 | 291万/坪 (37.8坪) | - | 202万/坪 (54.5坪) |
| 日暮里駅 | - | - | 804万/坪 (224坪) |
| 鶯谷駅 | - | 138万/坪 (18.2坪) | 401万/坪 (49.9坪) |
| 上野駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | - | - |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | - | 917万/坪 (46.9坪) | - |
| 神田駅 | 1,574万/坪 (31.8坪) | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | - | - |
| 浜松町駅 | - | - | - |
| 田町駅 | - | - | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
田端駅 514.2 万/坪(昨年同期比 +27.5 ％)
田端駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 514万円/坪(156万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +27.5％( +111.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 27.2 坪 (昨年 34.8 坪から -21.7 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 9.3 分 → 2025年 6.0 分、-35.7 ％と大きく減少)
駒込駅 396.7 万/坪(昨年同期比 -8.5 ％)
駒込駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 397万円/坪(120万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -8.5％( -36.8万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 24.2 坪 (昨年 46.9 坪から -48.4 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.1 分 → 2025年 5.0 分、-38.5 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 25.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示