【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 559万円/坪(169万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -31.3％( -254.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 24 件(１年前(2024年)に比べて -7.7％( -2件/坪)と弱含みに推移しています。)。
平均土地面積は 37.9 坪 (昨年 47.5 坪から -20.3 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。大塚駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは高田馬場駅で昨年に比べ +102.9 ％、坪単価は 890 万円/坪となった。
上位 2 駅(高田馬場駅、大塚駅)は +71.2 ％(坪単価 +302.6 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(目黒駅、田端駅)は -22.1 ％(坪単価 -111.0 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 15.4 ％ → 2025年 25.0 ％)
価格下落要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 7.7 ％ → 2025年 4.2 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった高田馬場駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 890万円/坪(269万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +102.9％( +451.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった目黒駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 332万円/坪(100万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -36.6％( -191.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
| JR山手線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | - | 4,956万/坪 (55.2坪) | - |
| 大崎駅 | 331万/坪 (30.3坪) | - | - |
| 五反田駅 | - | - | - |
| 目黒駅 | 332万/坪 (24.7坪) | 523万/坪 (18.2坪) | 1,636万/坪 (107坪) |
| 恵比寿駅 | - | 615万/坪 (23.7坪) | 663万/坪 (26.5坪) |
| 渋谷駅 | - | 1,278万/坪 (22.7坪) | 2,893万/坪 (121坪) |
| 原宿駅 | - | - | - |
| 代々木駅 | - | - | 661万/坪 (40.8坪) |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 新大久保駅 | - | - | 292万/坪 (25.7坪) |
| 高田馬場駅 | 890万/坪 (59.0坪) | 439万/坪 (104坪) | 407万/坪 (21.9坪) |
| 目白駅 | 348万/坪 (28.7坪) | 365万/坪 (115坪) | 480万/坪 (30.3坪) |
| 池袋駅 | 396万/坪 (27.6坪) | 378万/坪 (52.9坪) | 161万/坪 (21.2坪) |
| 大塚駅 | 543万/坪 (32.8坪) | 390万/坪 (23.7坪) | 247万/坪 (28.7坪) |
| 巣鴨駅 | 524万/坪 (33.3坪) | - | 397万/坪 (30.3坪) |
| 駒込駅 | 392万/坪 (76.4坪) | 379万/坪 (33.6坪) | 477万/坪 (25.0坪) |
| 田端駅 | 370万/坪 (15.1坪) | 401万/坪 (49.9坪) | 246万/坪 (19.7坪) |
| 西日暮里駅 | 341万/坪 (19.7坪) | - | 414万/坪 (22.7坪) |
| 日暮里駅 | 924万/坪 (103坪) | - | 374万/坪 (34.8坪) |
| 鶯谷駅 | - | 414万/坪 (28.7坪) | 1,171万/坪 (145坪) |
| 上野駅 | - | - | - |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | 1,300万/坪 (43.9坪) | - | - |
| 神田駅 | - | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | - | - |
| 浜松町駅 | 1,455万/坪 (15.1坪) | - | - |
| 田町駅 | - | - | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
高田馬場駅 890.0 万/坪(昨年同期比 +102.9 ％)
高田馬場駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 890万円/坪(269万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +102.9％( +451.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 59.0 坪 (昨年 104.4 坪から -43.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 5.0 分 → 2025年 3.5 分、-30.0 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 50.0 ％)
大塚駅 543.5 万/坪(昨年同期比 +39.4 ％)
大塚駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 543万円/坪(164万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +39.4％( +153.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 32.8 坪 (昨年 23.7 坪から +38.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.3 分 → 2025年 4.7 分、-44.0 ％と大きく減少)
目黒駅 331.9 万/坪(昨年同期比 -36.6 ％)
目黒駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 332万円/坪(100万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -36.6％( -191.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 24.7 坪 (昨年 18.2 坪から +36.1 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 9.0 分 → 2025年 11.0 分、+22.2 ％と大きく増加)
田端駅 370.2 万/坪(昨年同期比 -7.6 ％)
田端駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 370万円/坪(112万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -7.6％( -30.5万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 15.1 坪 (昨年 49.9 坪から -69.7 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 12.0 分 → 2025年 6.0 分、-50.0 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示