【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR京浜東北線 (赤羽駅～蒲田駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 413万円/坪(125万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -19.5％( -100.3万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 11 件(１年前(2024年)に比べて -90.8％( -108件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 40.2 坪 (昨年 38.0 坪から +5.7 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 6 駅。ほとんどの駅において下落した。日暮里駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは日暮里駅で昨年に比べ +67.4 ％、坪単価は 924 万円/坪となった。
上位 2 駅(日暮里駅、赤羽駅)は +42.8 ％(坪単価 +208.7 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(蒲田駅、上中里駅)は -40.1 ％(坪単価 -128.7 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 24.4 ％ → 2025年 36.4 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浜松町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,455万円/坪(440万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +14.4％( +183.1万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった上中里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 163万円/坪(49.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -36.8％( -94.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -88.9％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 赤羽駅 | 295万/坪 (29.5坪) | 250万/坪 (37.2坪) | 183万/坪 (43.2坪) |
| 東十条駅 | 241万/坪 (21.2坪) | 248万/坪 (44.1坪) | 213万/坪 (33.7坪) |
| 王子駅 | 163万/坪 (25.7坪) | 223万/坪 (31.5坪) | 303万/坪 (26.4坪) |
| 上中里駅 | 163万/坪 (22.7坪) | 258万/坪 (20.2坪) | 185万/坪 (30.8坪) |
| 田端駅 | - | 351万/坪 (34.8坪) | 278万/坪 (28.1坪) |
| 西日暮里駅 | - | 303万/坪 (34.8坪) | 353万/坪 (40.5坪) |
| 日暮里駅 | 924万/坪 (103坪) | 552万/坪 (23.7坪) | 506万/坪 (80.9坪) |
| 鶯谷駅 | - | 347万/坪 (32.8坪) | 480万/坪 (49.7坪) |
| 上野駅 | - | 283万/坪 (10.6坪) | 640万/坪 (48.4坪) |
| 御徒町駅 | - | 595万/坪 (30.3坪) | 4,057万/坪 (66.6坪) |
| 秋葉原駅 | - | 852万/坪 (31.0坪) | 90.7万/坪 (10.6坪) |
| 神田駅 | - | - | 3,005万/坪 (33.3坪) |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,809万/坪 (18.7坪) |
| 浜松町駅 | 1,455万/坪 (15.1坪) | 1,271万/坪 (19.7坪) | 1,057万/坪 (11.3坪) |
| 田町駅 | - | 924万/坪 (59.7坪) | - |
| 品川駅 | - | 2,848万/坪 (57.9坪) | - |
| 大井町駅 | 356万/坪 (19.7坪) | 452万/坪 (39.8坪) | 336万/坪 (58.6坪) |
| 大森駅 | 231万/坪 (27.2坪) | 285万/坪 (32.9坪) | 264万/坪 (45.3坪) |
| 蒲田駅 | 212万/坪 (74.1坪) | 375万/坪 (93.8坪) | 230万/坪 (38.9坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
日暮里駅 923.7 万/坪(昨年同期比 +67.4 ％)
日暮里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 924万円/坪(279万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +67.4％( +372.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 102.9 坪 (昨年 23.7 坪から +334.0 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 66.7 ％ → 2025年 100.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.7 分 → 2025年 5.0 分、+36.4 ％と大きく増加)
赤羽駅 295.5 万/坪(昨年同期比 +18.1 ％)
赤羽駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 295万円/坪(89.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +18.1％( +45.4万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -80.0％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 29.5 坪 (昨年 37.2 坪から -20.7 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 9.5 分 → 2025年 7.0 分、-26.3 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 20.0 ％ → 2025年 50.0 ％)
蒲田駅 212.1 万/坪(昨年同期比 -43.4 ％)
蒲田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 212万円/坪(64.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -43.4％( -162.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 74.1 坪 (昨年 93.8 坪から -21.0 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 33.3 ％ → 2025年 50.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 8.0 分 → 2025年 9.0 分、+12.5 ％と増加)
上中里駅 163.1 万/坪(昨年同期比 -36.8 ％)
上中里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 163万円/坪(49.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -36.8％( -94.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -88.9％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 22.7 坪 (昨年 20.2 坪から +12.5 ％増)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示