【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR上越線 (土樽駅～宮内駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 6.1万円/坪(1.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +9.0％( +0.5万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 14 件(１年前(2024年)に比べて -17.6％( -3件/坪)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 95.4 坪 (昨年 185.0 坪から -48.4 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅。ほとんどの駅において下落した。六日町駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは小出駅で昨年に比べ +105.1 ％、坪単価は 8.3 万円/坪となった。
上位 2 駅(小出駅、六日町駅)は +89.3 ％(坪単価 +3.1 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(越後湯沢駅、五日町駅)は -89.4 ％(坪単価 -4.0 万円/坪)の下落。
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 11.3万円/坪(3.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +8.2％( +0.9万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +33.3％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.3万円/坪(0.10万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -88.9％( -2.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
| JR上越線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 土樽駅 | - | - | - |
| 越後中里駅 | - | - | - |
| 岩原スキー場前駅 | - | - | 3.3万/坪 (141坪) |
| 越後湯沢駅 | 0.6万/坪 (43.9坪) | 5.9万/坪 (132坪) | 6.0万/坪 (46.9坪) |
| 石打駅 | - | - | - |
| 大沢駅 | - | 1.1万/坪 (545坪) | 1.1万/坪 (34.8坪) |
| 上越国際スキー場前駅 | - | - | - |
| 塩沢駅 | 4.8万/坪 (78.7坪) | - | 8.5万/坪 (40.1坪) |
| 六日町駅 | 4.7万/坪 (31.8坪) | 2.7万/坪 (514坪) | 3.2万/坪 (318坪) |
| 五日町駅 | 0.3万/坪 (60.5坪) | 3.0万/坪 (218坪) | 1.4万/坪 (106坪) |
| 浦佐駅 | 4.3万/坪 (393坪) | 5.1万/坪 (236坪) | 4.1万/坪 (105坪) |
| 八色駅 | - | 2.0万/坪 (81.7坪) | 1.3万/坪 (72.6坪) |
| 小出駅 | 8.3万/坪 (78.7坪) | 4.0万/坪 (202坪) | 3.3万/坪 (165坪) |
| 越後堀之内駅 | - | 3.5万/坪 (28.7坪) | 3.7万/坪 (575坪) |
| 北堀之内駅 | - | - | - |
| 越後川口駅 | - | - | - |
| 小千谷駅 | 2.5万/坪 (63.5坪) | 11.9万/坪 (75.6坪) | 4.1万/坪 (31.8坪) |
| 越後滝谷駅 | - | 5.2万/坪 (175坪) | - |
| 宮内駅 | 11.3万/坪 (82.8坪) | 10.5万/坪 (72.6坪) | 13.7万/坪 (57.5坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
小出駅 8.3 万/坪(昨年同期比 +105.1 ％)
小出駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.3万円/坪(2.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +105.1％( +4.2万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 78.7 坪 (昨年 201.7 坪から -61.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 26.0 分 → 2025年 30.0 分、+15.4 ％と増加)
六日町駅 4.7 万/坪(昨年同期比 +73.5 ％)
六日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.7万円/坪(1.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +73.5％( +2.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 31.8 坪 (昨年 514.3 坪から -93.8 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 30.0 分 → 2025年 9.0 分、-70.0 ％と大きく減少)
越後湯沢駅 0.6 万/坪(昨年同期比 -89.9 ％)
越後湯沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.6万円/坪(0.18万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -89.9％( -5.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 43.9 坪 (昨年 131.6 坪から -66.7 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 4.5 分 → 2025年 46.0 分、+922.2 ％と大きく増加)
五日町駅 0.3 万/坪(昨年同期比 -88.9 ％)
五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.3万円/坪(0.10万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -88.9％( -2.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 60.5 坪 (昨年 217.8 坪から -72.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 60.0 分 → 2025年 30.0 分、-50.0 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示