【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR高崎線 (浦和駅～神保原駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 28.1万円/坪(8.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -30.1％( -12.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 89 件(１年前(2024年)に比べて -59.7％( -132件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 110.6 坪 (昨年 97.2 坪から +13.7 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 200 平方メートル超の土地面積が非常に広い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 10 駅に対して、値下がりした駅数は 8 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。桶川駅、行田駅、熊谷駅、岡部駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +1362.6 ％、坪単価は 179 万円/坪となった。
上位 2 駅(さいたま新都心駅、神保原駅)は +735.5 ％(坪単価 +85.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(吹上駅、深谷駅)は -69.0 ％(坪単価 -11.0 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 26.2 分 → 2025年 23.2 分、-11.4 ％と減少)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 2.3 ％ → 2025年 2.2 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となったさいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 179万円/坪(54.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +1362.6％( +166.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった吹上駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.6万円/坪(1.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -79.8％( -14.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR高崎線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 浦和駅 | 121万/坪 (34.8坪) | 130万/坪 (72.9坪) | 139万/坪 (57.2坪) |
| さいたま新都心駅 | 179万/坪 (25.7坪) | 12.2万/坪 (30.3坪) | 82.0万/坪 (107坪) |
| 大宮駅 | 91.7万/坪 (42.0坪) | 108万/坪 (49.8坪) | 165万/坪 (88.0坪) |
| 宮原駅 | 84.3万/坪 (166坪) | 70.8万/坪 (49.9坪) | 56.7万/坪 (103坪) |
| 上尾駅 | 25.1万/坪 (118坪) | 46.0万/坪 (90.3坪) | 46.0万/坪 (115坪) |
| 北上尾駅 | 56.5万/坪 (49.9坪) | 68.1万/坪 (48.8坪) | 53.6万/坪 (106坪) |
| 桶川駅 | 40.3万/坪 (60.5坪) | 22.7万/坪 (100坪) | 38.5万/坪 (72.9坪) |
| 北本駅 | 36.1万/坪 (67.3坪) | 30.3万/坪 (75.7坪) | 30.4万/坪 (101坪) |
| 鴻巣駅 | 25.1万/坪 (28.4坪) | 22.5万/坪 (104坪) | 12.6万/坪 (175坪) |
| 北鴻巣駅 | 23.2万/坪 (93.8坪) | 22.3万/坪 (118坪) | 9.2万/坪 (207坪) |
| 吹上駅 | 3.6万/坪 (303坪) | 18.0万/坪 (190坪) | - |
| 行田駅 | 19.4万/坪 (65.0坪) | 13.2万/坪 (114坪) | 21.7万/坪 (217坪) |
| 熊谷駅 | 20.1万/坪 (92.1坪) | 12.7万/坪 (119坪) | 11.0万/坪 (96.3坪) |
| 籠原駅 | 12.6万/坪 (109坪) | 17.8万/坪 (79.7坪) | 13.9万/坪 (70.7坪) |
| 深谷駅 | 5.5万/坪 (127坪) | 13.1万/坪 (123坪) | 14.7万/坪 (126坪) |
| 岡部駅 | 4.9万/坪 (332坪) | 3.8万/坪 (205坪) | 5.1万/坪 (197坪) |
| 本庄駅 | 12.5万/坪 (109坪) | 14.1万/坪 (181坪) | 11.9万/坪 (97.3坪) |
| 神保原駅 | 7.5万/坪 (153坪) | 3.6万/坪 (122坪) | 6.6万/坪 (73.5坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 178.9 万/坪(昨年同期比 +1362.6 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 179万円/坪(54.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +1362.6％( +166.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 25.7 坪 (昨年 30.3 坪から -15.0 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 30.0 分 → 2025年 14.0 分、-53.3 ％と大きく減少)
神保原駅 7.5 万/坪(昨年同期比 +108.4 ％)
神保原駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 7.5万円/坪(2.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +108.4％( +3.9万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 9 件(１年前(2024年)に比べて +12.5％( +1件/坪)と好調に推移しています。)。
平均土地面積は 153.0 坪 (昨年 122.3 坪から +25.1 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 27.2 分 → 2025年 17.2 分、-36.8 ％と大きく減少)
吹上駅 3.6 万/坪(昨年同期比 -79.8 ％)
吹上駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.6万円/坪(1.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -79.8％( -14.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 302.5 坪 (昨年 189.6 坪から +59.6 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 11.3 分 → 2025年 60.0 分、+429.4 ％と大きく増加)
深谷駅 5.5 万/坪(昨年同期比 -58.2 ％)
深谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 5.5万円/坪(1.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -58.2％( -7.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 11 件(１年前(2024年)に比べて -35.3％( -6件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 127.5 坪 (昨年 122.6 坪から +4.0 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 26.5 分 → 2025年 30.5 分、+15.1 ％と増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示