【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜6月期のJR上野東京ライン (大宮駅～浦和駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 157万円/坪(47.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +17.2％( +23.1万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 27 件(１年前(2024年)に比べて -79.1％( -102件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 62.9 坪 (昨年 54.6 坪から +15.2 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 10 分圏内の標準的な物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅。全体的に上昇基調。大宮駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +124.4 ％、坪単価は 165 万円/坪となった。
上位 1 駅(さいたま新都心駅)は +124.4 ％(坪単価 +91.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(浦和駅)は -11.7 ％(坪単価 -20.6 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 19.7 分 → 2025年 15.8 分、-19.6 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 3.1 ％ → 2025年 7.4 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となったさいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(49.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +124.4％( +91.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 156万円/坪(47.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -11.7％( -20.6万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて -86.0％( -43件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR上野東京ライン | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 157万/坪 (64.1坪) | 110万/坪 (53.3坪) | 129万/坪 (73.3坪) |
| さいたま新都心駅 | 165万/坪 (39.8坪) | 73.4万/坪 (45.0坪) | 91.7万/坪 (78.3坪) |
| 浦和駅 | 156万/坪 (69.8坪) | 176万/坪 (57.3坪) | 156万/坪 (50.6坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 164.6 万/坪(昨年同期比 +124.4 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(49.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +124.4％( +91.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 39.8 坪 (昨年 45.0 坪から -11.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 21.2 分 → 2025年 10.3 分、-51.4 ％と大きく減少)
浦和駅 155.8 万/坪(昨年同期比 -11.7 ％)
浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 156万円/坪(47.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -11.7％( -20.6万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて -86.0％( -43件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 69.8 坪 (昨年 57.3 坪から +21.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 8.0 ％ → 2025年 14.3 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示