【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期のJR上野東京ライン (大宮駅～浦和駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 156万円/坪(47.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +16.3％( +21.9万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて -76.7％( -23件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 46.2 坪 (昨年 48.8 坪から -5.2 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅。全体的に上昇基調。さいたま新都心駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +43.9 ％、坪単価は 165 万円/坪となった。
上位 1 駅(さいたま新都心駅)は +43.9 ％(坪単価 +50.4 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(大宮駅)は -8.6 ％(坪単価 -9.9 万円/坪)の下落。
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 203万円/坪(61.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +9.7％( +18.0万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -62.5％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった大宮駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 106万円/坪(32.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -8.6％( -9.9万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -85.0％( -17件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR上野東京ライン | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 106万/坪 (44.9坪) | 116万/坪 (50.1坪) | 102万/坪 (46.9坪) |
| さいたま新都心駅 | 165万/坪 (18.2坪) | 115万/坪 (47.6坪) | - |
| 浦和駅 | 203万/坪 (57.0坪) | 185万/坪 (45.8坪) | 131万/坪 (45.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 165.3 万/坪(昨年同期比 +43.9 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(50.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +43.9％( +50.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 18.2 坪 (昨年 47.6 坪から -61.9 ％減)。
大宮駅 105.6 万/坪(昨年同期比 -8.6 ％)
大宮駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 106万円/坪(32.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -8.6％( -9.9万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -85.0％( -17件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 44.9 坪 (昨年 50.1 坪から -10.4 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 24.9 分 → 2025年 21.7 分、-13.2 ％と減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示