【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古一戸建て相場の概況
2025年7月〜9月期のJR湖西線 (近江塩津駅～大津京駅)における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 51.5万円/坪(15.6万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +3.7％( +1.9万円/坪)と小幅に上昇しています。売買数は 86 件(１年前(2024年)に比べて -18.1％( -19件/坪)と不調に推移しています。)。
平均築年数は 30.5年(昨年 27.4年から +11.4 ％増)。平均土地面積は 87.4 坪 (昨年 75.3 坪から +16.2 ％増)。平均建物面積は 40.8 坪 (昨年 49.1 坪から -16.9 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 200 平方メートル超の土地面積が非常に広い物件数が大きく増加、築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 7 駅に対して、値下がりした駅数は 8 駅。ほとんどの駅において下落した。近江中庄駅、近江今津駅、和邇駅、おごと温泉駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは近江舞子駅で昨年に比べ +989.1 ％、坪単価は 280 万円/坪となった。
上位 2 駅(近江舞子駅、蓬莱駅)は +758.7 ％(坪単価 +149.2 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(志賀駅、近江高島駅)は -72.7 ％(坪単価 -41.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 20.0 分 → 2025年 17.3 分、-13.1 ％と減少)
- 築 6 年未満の築浅物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 1.1 ％ → 2025年 2.5 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 5.3 ％ → 2025年 6.4 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が増加(2024年 27.4 年 → 2025年 30.5 年、+11.4 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 24.5 ％ → 2025年 31.6 ％)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 17.0 ％ → 2025年 7.6 ％)
駅ごとの中古一戸建て相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった近江舞子駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 280万円/坪(84.8万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +989.1％( +254.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった志賀駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.5万円/坪(1.1万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -91.5％( -37.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
| JR湖西線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 近江塩津駅 | - | 13.5万/坪 (34.5年/72.6坪) | - |
| 永原駅 | - | - | - |
| マキノ駅 | 8.6万/坪 (36.5年/157坪) | - | - |
| 近江中庄駅 | 43.1万/坪 (24.0年/129坪) | 32.0万/坪 (31.0年/49.4坪) | 46.6万/坪 (28.5年/135坪) |
| 近江今津駅 | 63.0万/坪 (13.5年/105坪) | 35.0万/坪 (32.7年/62.6坪) | 17.5万/坪 (40.9年/111坪) |
| 新旭駅 | 43.9万/坪 (42.1年/128坪) | 47.7万/坪 (29.9年/72.2坪) | 14.7万/坪 (32.5年/59.2坪) |
| 安曇川駅 | 15.5万/坪 (42.9年/115坪) | 17.2万/坪 (27.5年/144坪) | 10.8万/坪 (36.3年/123坪) |
| 近江高島駅 | 39.7万/坪 (18.5年/49.9坪) | 86.0万/坪 (0.5年/72.6坪) | 15.6万/坪 (23.0年/100坪) |
| 北小松駅 | - | - | 35.6万/坪 (49.0年/231坪) |
| 近江舞子駅 | 280万/坪 (3.5年/284坪) | 25.8万/坪 (35.5年/150坪) | 46.3万/坪 (0年/49.9坪) |
| 比良駅 | - | - | - |
| 志賀駅 | 3.5万/坪 (41.5年/303坪) | 40.8万/坪 (16.5年/393坪) | - |
| 蓬莱駅 | 51.9万/坪 (28.9年/58.2坪) | 8.3万/坪 (48.5年/66.6坪) | 47.5万/坪 (41.0年/129坪) |
| 和邇駅 | 51.3万/坪 (40.8年/119坪) | 30.2万/坪 (23.1年/76.5坪) | 24.8万/坪 (35.4年/62.0坪) |
| 小野駅 | 31.0万/坪 (40.5年/70.4坪) | 56.7万/坪 (28.4年/61.4坪) | 33.1万/坪 (37.5年/73.7坪) |
| 堅田駅 | 62.3万/坪 (17.7年/74.1坪) | 56.9万/坪 (23.0年/52.4坪) | 320万/坪 (35.3年/45.7坪) |
| おごと温泉駅 | 62.4万/坪 (28.9年/63.3坪) | 49.1万/坪 (29.9年/66.4坪) | 63.7万/坪 (30.7年/99.4坪) |
| 比叡山坂本駅 | 48.2万/坪 (29.3年/93.6坪) | 51.9万/坪 (38.2年/68.3坪) | 61.5万/坪 (25.8年/54.9坪) |
| 唐崎駅 | 51.7万/坪 (23.7年/34.6坪) | 61.4万/坪 (20.6年/94.2坪) | 69.3万/坪 (23.5年/43.9坪) |
| 大津京駅 | 59.2万/坪 (26.9年/48.2坪) | 68.5万/坪 (23.1年/66.7坪) | 67.2万/坪 (26.6年/63.0坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古一戸建ての実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
近江舞子駅 280.5 万/坪(昨年同期比 +989.1 ％)
近江舞子駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 280万円/坪(84.8万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +989.1％( +254.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(前年比変わらず)。
平均築年数は 3.5年(昨年 35.5年から -90.1 ％減)。平均土地面積は 284.4 坪 (昨年 150.5 坪から +88.9 ％増)。平均建物面積は 49.9 坪 (昨年 49.2 坪から +1.5 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 35.5 年 → 2025年 3.5 年、-90.1 ％と大きく減少)
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 16.5 分 → 2025年 10.0 分、-39.4 ％と大きく減少)
蓬莱駅 51.9 万/坪(昨年同期比 +528.3 ％)
蓬莱駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 51.9万円/坪(15.7万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +528.3％( +43.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均築年数は 28.9年(昨年 48.5年から -40.5 ％減)。平均土地面積は 58.2 坪 (昨年 66.6 坪から -12.5 ％減)。平均建物面積は 79.7 坪 (昨年 48.4 坪から +64.6 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 48.5 年 → 2025年 28.9 年、-40.5 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.0 分 → 2025年 15.3 分、+411.1 ％と大きく増加)
志賀駅 3.5 万/坪(昨年同期比 -91.5 ％)
志賀駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.5万円/坪(1.1万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -91.5％( -37.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均築年数は 41.5年(昨年 16.5年から +151.5 ％増)。平均土地面積は 302.5 坪 (昨年 393.3 坪から -23.1 ％減)。平均建物面積は 28.7 坪 (昨年 142.2 坪から -79.8 ％減)。
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 16.5 年 → 2025年 41.5 年、+151.5 ％と大きく増加)
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 5.0 分 → 2025年 120.0 分、+2300.0 ％と大きく増加)
近江高島駅 39.7 万/坪(昨年同期比 -53.8 ％)
近江高島駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 39.7万円/坪(12.0万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -53.8％( -46.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均築年数は 18.5年(昨年 0.5年から +3573.4 ％増)。平均土地面積は 49.9 坪 (昨年 72.6 坪から -31.2 ％減)。平均建物面積は 37.8 坪 (昨年 30.3 坪から +25.0 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 30.0 分 → 2025年 10.0 分、-66.7 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 0.5 年 → 2025年 18.5 年、+3573.4 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示