【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古一戸建て相場の概況
2025年7月〜9月期の上田電鉄別所線 (上田駅～別所温泉駅)における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 35.0万円/坪(10.6万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -24.4％( -11.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 9 件(１年前(2024年)に比べて -74.3％( -26件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 33.0年(昨年 29.3年から +12.5 ％増)。平均土地面積は 107.1 坪 (昨年 79.9 坪から +33.9 ％増)。平均建物面積は 42.9 坪 (昨年 36.6 坪から +17.2 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加、建物面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 1 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。舞田駅は、昨年から 5 ％以上の値下がり。最も値下がりしたのは大学前駅で昨年に比べ -77.0 ％、坪単価は 30.4 万円/坪となった。
上位 1 駅(上田駅)は +2.7 ％(坪単価 +1.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(大学前駅)は -77.0 ％(坪単価 -101.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 5.7 ％ → 2025年 22.2 ％)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 15.6 ％ → 2025年 22.2 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が増加(2024年 29.3 年 → 2025年 33.0 年、+12.5 ％と増加)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 25.0 ％ → 2025年 33.3 ％)
- 築 40 年を超える高経年物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2024年 40.6 ％ → 2025年 44.4 ％)
駅ごとの中古一戸建て相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった上田駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 49.1万円/坪(14.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +2.7％( +1.3万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて -61.5％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった別所温泉駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 9.5万円/坪(2.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -57.8％( -13.0万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 上田電鉄別所線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 上田駅 | 49.1万/坪 (28.1年/68.1坪) | 47.9万/坪 (29.5年/73.2坪) | 51.2万/坪 (24.3年/132坪) |
| 城下駅 | - | 41.0万/坪 (7.5年/63.5坪) | 47.2万/坪 (42.5年/312坪) |
| 三好町駅 | - | 104万/坪 (5.0年/50.7坪) | 74.1万/坪 (26.0年/59.0坪) |
| 赤坂上駅 | - | 11.8万/坪 (33.5年/109坪) | - |
| 上田原駅 | - | 91.6万/坪 (16.2年/63.0坪) | 102万/坪 (0.5年/62.8坪) |
| 寺下駅 | - | - | - |
| 神畑駅 | - | 8.7万/坪 (40.5年/69.6坪) | 11.3万/坪 (36.5年/99.8坪) |
| 大学前駅 | 30.4万/坪 (25.5年/230坪) | 132万/坪 (3.5年/81.7坪) | 22.5万/坪 (31.5年/194坪) |
| 下之郷駅 | - | 30.7万/坪 (47.0年/117坪) | 22.4万/坪 (44.0年/73.4坪) |
| 中塩田駅 | - | 8.0万/坪 (55.5年/72.6坪) | 97.6万/坪 (24.5年/84.7坪) |
| 塩田町駅 | - | 33.3万/坪 (31.5年/74.1坪) | - |
| 中野駅 | - | - | 20.9万/坪 (29.5年/72.6坪) |
| 舞田駅 | 14.5万/坪 (45.5年/142坪) | 18.0万/坪 (41.5年/124坪) | - |
| 八木沢駅 | - | - | - |
| 別所温泉駅 | 9.5万/坪 (39.5年/109坪) | 22.4万/坪 (33.0年/85.5坪) | 14.0万/坪 (54.5年/129坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古一戸建ての実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
上田駅 49.1 万/坪(昨年同期比 +2.7 ％)
上田駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 49.1万円/坪(14.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +2.7％( +1.3万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて -61.5％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 28.1年(昨年 29.5年から -4.7 ％減)。平均土地面積は 68.1 坪 (昨年 73.2 坪から -7.0 ％減)。平均建物面積は 31.2 坪 (昨年 31.1 坪から +0.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 44.1 分 → 2025年 36.2 分、-17.9 ％と減少)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 18.2 ％ → 2025年 40.0 ％)
価格下落要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2024年 18.2 ％ → 2025年 20.0 ％)
大学前駅 30.4 万/坪(昨年同期比 -77.0 ％)
大学前駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 30.4万円/坪(9.2万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -77.0％( -101.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均築年数は 25.5年(昨年 3.5年から +627.7 ％増)。平均土地面積は 229.9 坪 (昨年 81.7 坪から +181.5 ％増)。平均建物面積は 115.0 坪 (昨年 22.7 坪から +406.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 12.0 分 → 2025年 5.0 分、-58.3 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 3.5 年 → 2025年 25.5 年、+627.7 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示