入居後のトラブル解決、瑕疵担保責任

入居後のトラブル解決へ知っておくべき瑕疵担保責任

あこがれのマイホームに入居したあと、思わぬ欠陥が見つかり、トラブルになることがあります。トラブルに対処するためには、売買契約の内容を理解するだけでなく、関連する法制度も知っておくべきです。

隠れた欠陥は売り主側の責任

マイホームを購入したあとで、シロアリの被害や雨漏りなど欠陥が見つかることがあります。引き渡しの際に知りえなかったこれらの欠陥を法律用語で瑕疵と呼びます。通常の生活に支障が出る範囲の欠陥をイメージすると良いでしょう。

民法では瑕疵について、売り主に故意や過失がなくても責任を負うよう規定しています。これが売り主にとっての瑕疵担保責任です。買い手が売り主に請求できるのは、損害賠償請求と契約の解除です。直せるものなら売り主の責任で修理し、住むこともままならないようなら、契約解除できるというわけです。

瑕疵担保責任を追及できる期間は法律に規定

買い手が瑕疵担保責任を追及できる期間は、さまざまな法律で規定されています。民法は買い手が瑕疵を見つけてから1年以内、宅地建物取引業法は売り主が不動産会社の場合、引き渡しの日から2年以上としています。

一般に売買契約のときに瑕疵担保責任を負う期間を設定することが多いのですが、売り主が不動産会社のときに2年に満たない特約を設けても無効となります。この場合は民法の規定が優先されます。

品確法では新築住宅の基本構造部分に対し、引き渡しから10年間と規定しています。この場合の基本構造部分とは基礎や土台、床、屋根、柱、雨水の侵入を防ぐ部分などになります。こうした部分の瑕疵が引き渡しから2年で発見されるケースが少ないことから、消費者保護の観点から定められました。

アフターサービスは特約で不動産会社が実施

新築住宅の場合、瑕疵担保責任とは別に一定の不具合を売り主が無償で修理するアフターサービスを特約に盛り込むことが多くなっています。

サービス期間は不動産会社ごとに設定され、それぞれ異なっています。しかし、構造強度に影響する亀裂や破損、雨漏り、漏水などについては、品確法の瑕疵担保責任に関する規定通り10年、その他の部分は2〜5年とするケースがよく見られます。

最近はアフターサービス期間を10年以上の長期とする不動産会社も出てきました。中古住宅に対して一定の不具合に対処する独自のアフターサービスも増えています。

アフターサービスの対象は瑕疵担保責任と異なり、隠れた瑕疵に限りません。建具や設備も対象とするケースも珍しくないのです。しかし、不動産会社が売買契約の内容に基づいて消費者サービスで自主的に実施しているものですから、契約内容をよく把握しておきましょう。