公開日:2017.03.01更新日:2017.03.01

賃貸のスタート後、物件管理をどうすればいい?
賃貸のスタート後、物件管理をどうすればいい?

賃貸のスタート後、物件管理をどうすればいい?

住まいを貸すようになったら、適切な管理をしなければいけません。入居者や施設の管理だけでなく、資金の管理も必要になります。どの時期にどんなことをすべきなのか、しっかりと頭に入れたうえで賃貸をスタートさせましょう。

アパート経営だと共用部分の管理が必要

ひと口に管理業務といっても、かなり幅広いものです。管理会社に任せてしまえるものもたくさんありますが、自分でやらなければならないものも少なくありません。

管理業務の全体像
入居者管理
  • 入居者募集
  • 賃料の徴収
  • 契約違反への対応
  • 苦情への対処
  • 更新手続き
  • 退去時の立ち会い
  • 施設管理
  • 設備の修理
  • 物件の清掃、メンテナンス
  • 退去後のクリーニング
  • 室内のリフォーム
  • 資金管理
  • 賃料や委託費の収支管理
  • 敷金など預り金の管理
  • 退去時の敷金精算
  • 長期的修繕費の積み立て
  • 日常的にやらないといけない業務は、入居者管理では賃料の徴収や苦情、契約違反行為に対する対応です。施設面では室内の修繕や設備のメンテナンスが必要です。場合によってはリフォームなどもしなければいけませんから、普段から信頼できる業者を探しておきましょう。

    マンションの1室を貸す場合は清掃などの必要はありませんが、アパート経営の場合だと共用部分の電灯交換、清掃などこまめな作業が欠かせません。面倒なら管理会社に任せてしまうのも一策です。

    退去時の原状回復、最終判断はオーナー

    入居者と契約更新や退去時期には、契約更新手続きや退去手続きをすることになります。賃料や敷金の精算、退去後のクリーニングや修繕も必要です。退去時の原状回復については、管理会社に委託していても最終判断するのは基本的にオーナーです。

    長期的に見れば、物件の劣化に伴い、リフォームや設備の交換、修繕が欠かせません。賃貸マンションの場合、外観の傷みが目立つようになると、賃料を安くしないと入居者が集まらないことも考えられます。長期的な視野に立ち、修繕を進める準備をしておきましょう。

    不動産所得の赤字は他の所得と差し引き計算

    不動産収入があれば、確定申告しなければなりません。普段から賃料の入金、管理会社への委託料など収支を記帳しておく必要が出てきます。保険料や交通費といった細かい支出も忘れずに記録してください。

    事業用の専用口座を作っておけば、管理がしやすく、税務署への説明も楽になります。現金取引のときは必ず、領収証をもらうように習慣づけておきましょう。領収証が発行されない交通費などは一覧表にするなど、資金管理もおろそかにしてはいけません。

    不動産所得の金額は賃貸で得た収入から支出を差し引いた額になります。賃料以外では管理費(共益費)や礼金、更新料も収入になります。保証金や敷金は返還しないことが決まっている部分が収入です。

    不動産所得が赤字になれば、他の黒字の所得と差し引き計算が可能です。これを損益通算と呼びます。給与所得者だと、不動産所得の赤字を給与所得の所得税から還付することができます。

    高田 泰 ライタープロフィール

    関西学院大卒。地方新聞社で文化部、社会部、政経部記者を歴任したあと、編集委員として年間企画記事、子供新聞などを担当。2015年に独立し、フリージャーナリストとして雑誌、ウェブサイトなどで執筆中。マンション管理士としても活動。